مسکن در سال ۱۴۰۱ به رکود می رود یا باز هم افزایشی خواهد بود؟
از دیدگاه پیمان مولوی و با رویکرد سناریویی با این سوال مواجه خواهیم شد.
سرمایه گذاری در املاک و مستغلات همواره از مهمترین ابزارهای ذخیره سود های کسب وکارها و سپر تورمی برای ایرانیان بوده است، درک استراتژی های سرمایه گذاری در این بخش از اقتصاد کشوری که دوره های رونق و رکودش به سمت رکودهای تورمی رفته است نیازمند درک اقتصاد کلان ایران، رویکرد دولتها به این بازار و درک چرخه ها است.

استراتژی سرمایه گذاری در املاک و مستغلات در دوران رکود و رونق با رویکردی اجرایی با محورهای زیر برگزار می شود:

درک مکانیزم حرکت بازار املاک و مستغلات
دوره های رونق و رکود در بازار مسکن
تحلیل بنیادی بازار املاک و مستغلات
درک تاثیر مالیات بر عایدی بر بازار املاک و مستغلات
اهمیت مسکن در اقتصاد ایران
سهم املاک از ثروت خانوار ایرانی
مقایسه ساختار ثروت خانوار ایرانی با دنیا
تفاوت ساختاری سرمایه‌گذاری در املاک و مستغلات و دارایی‌های مالی
روش تحلیل
تحلیل فنی یا تکنیکال
تحلیل بنیادین یا فاندامنتال
چارچوب تحلیل
معنای رکود و رونق در مسکن
دسته‌بندی خریداران مسکن به 4 گروه و تحلیل نحوه رفتار آن‌ها
داستانی کوتاه در رابطه با روش کار سوداگران
روند قیمتی مسکن
رشد تاریخی قیمت مسکن، اجاره ‌بها و تورم عمومی
رشد تاریخی قیمت مسکن در مناطق مختلف شهر تهران
پنج اپیزود هر سیکل و زمان حضور گروه‌های خریدار
تعداد معاملات
تاریخچه سیکل‌های بازار مسکن
انواع روش‌های سرمایه‌گذاری در املاک
20 استراتژی عمومی سرمایه‌گذاری در مسکن
استراتژی سرمایه‌گذاری درست در اپیزودهای مختلف هر سیکل
محاسبه بازدهی 4 استراتژی متفاوت خرید مسکن
محاسبه بازدهی در اپیزود رونق اندک
محاسبه بازدهی در اپیزود رونق شدید
محاسبه بازدهی در اپیزود رکود شدید
تأثیر عوامل اقتصاد کلان بر روی بخش مسکن

الف) نفت، بودجه دولت و شرایط اقتصادی کشور
ب) نقدینگی و تسهیلات بانکی؛ سیاست ‌های پولی
تحلیل عبارت «نقدینگی در اقتصاد کم است»
داستانی آموزنده از اثر چرخش نقدینگی
آیا تقاضای مصرفی و سرمایه‌گذاری توان خرید دارد؟
نقش تسهیلات بانکی
اوراق گواهی حق تقدم تسهیلات مسکن
ج) تغییرات قیمت نهاده‌های تولید و هزینه ساخت‌و‌ساز؛ تورم
انواع تورم و نوع تورم تأثیرگذار بر روی قیمت مسکن
سه دوره متفاوت اقتصاد ایران در بازهء 1391-1392
اثرات رکود غیرتورمی
اثر مرحله دوم هدفمندسازی یارانه‌ها بر مسکن

د) تأثیر رونق و رکود و جذابیت سایر بازارهای سرمایه‌گذاری بر مسکن
جمع‌بندی عوامل تاثیر‌گذار بر 4 دوره جهش قیمتی مسکن
جمع‌بندی عوامل تأثیرگذار بر 4 دوره رکود مسکن
مرور تحولات سال‌های اخیر و وضعیت عرضه
اپیزود رونق شدید؛ سال 1386
اپیزود چرخش بازار؛ بهار و تابستان 1387
اپیزود رکود شدید؛ نیمه دوم 1387 و 1388
اپیزود رکود اندک؛ سال 1389
اپیزود رونق اندک؛ سال 1390
اپیزود رونق شدید؛ سال 1391

اپیزود چرخش بازار؛ نیمه اول 1392
بررسی از ۱۳۹۲ تا ۱۴۰۰
ده نکته طلایی در رابطه با دینامیک سیکل‌ها
بررسی تعداد پروانه و جوازهای صادر شده
نیاز سالانه شهر تهران به واحدهای مسکونی
تعداد واحدهای تکمیل شده
بررسی میزان سرمایه‌گذاری‌ها
حباب قیمتی مسکن در ایران
حباب‌ها چگونه به وجود می‌آید؟
داستان آموزنده از نحوه شکل ‌گیری و ترکیدن حباب
نقش رشد نقدینگی و نرخ سود در شکل‌گیری حباب‌ها
تأثیر بروز حباب‌ها بر اقتصاد
حباب‌های مسکن ایران
نمونه حباب مسکن در سایر کشورها

سیاست‌گذاری برای مدیریت حبا‌ب‌های دارایی
تحولات بازار رهن و اجاره
بازدهی اقتصادی اجاره مسکن
تحولات بازدهی اجاره در اپیزودهای هر سیکل
رفتار گروه‌های خریدار در مواجه با تحولات بازار رهن و اجاره
ویژگی‌های ملک برای افزایش میزان بازدهی حاصل از اجاره
تاریخچه رشد اجاره‌ بها در تهران
فصل هشتم: آخرین وضعیت بازار مسکن
آرامش اجاره‌بها
تداوم افت قیمت‌ها
تعداد بسیار اندک معاملات
وضعیت پول لازم‌ها
وضعیت سرمایه‌گذاری بخش خصوصی
وضعیت انواع گروه‌های متقاضی
واحدهای ساخته شده بدون مشتری
تفاوت رکود انواع املاک و مناطق مختلف شهری
رفت و آمد به مشاوران املاک
وضعیت تقاضا برای وام مسکن
پیش‌بینی روند ساخت‌و‌ساز و سرمایه‌گذاری و تأثیر بر اقتصاد کلان
پیش‌بینی بازار رهن و اجاره
پیش‌بینی تعداد معاملات
پیش‌بینی قیمت خرید و فروش

در تحلیل بازار مسکن شما باید دوره های رونق و رکود را توامان ببینید! در دوره پنجم هنوز ما وارد رکود نشده ایم،البته دوره رکود به سبب چرخه های طبیعی فرا رسیده اما این دلیلی نیست که مسکن را به رکود رفته بدانیم! اگر سناریوهای نقدینگی و رشد اقتصادی در بدترین حالت روی دهند مسکن به رکود نخواهد رفت!

با توجه به حجم فشار نقدینگی در بهترین سناریوها از یک سو ، خشکسالی و مشکلات ریزگردها از سوی دیگر شمال ایران در آستانه یک شوک قیمتی قرار دارد، حال به این موارد انفجار اجاره بها در تهران را هم اضافه کنید که بسیاری را به فکر زندگی در شمال انداخته است. همه موارد به مرور فشار قیمتی را در شمال بیشتر خواهد کرد و حتی نحوه ساخت و ساز را تغییر خواهد داد. این ربطی به دلالی و … ندارد! علت انتظاراتی است از جنس ریسک‌هایی که عرض شد و معلول افزایش نرخ است پس بر اساس ادامه و یا عدم ادامه ریسک‌ها تصمیم بگیرید

در تهران حرکت به سمت غرب و شرق تهران با سرعت ادامه دارد، تقاضا در جنوب غربی نیز در سال ۱۴۰۰ پیشی گرفته و نرخ اجاره به قیمت در برخی مناطق به ۲۰٪ رسیده است، این امر در تمام شهرهای بزرگ وجود دارد. در بعد ساخت و ساز کسب و کار در اوج اجاره ها هستیم و این بر روی تهیه طرح مالی کسب و کارهای خرید و اجاره و ساخت و ساز باید مد نظر گرفته شود