سرمایه گذاری در بازار مسکن

بازار املاک و مستغلات در اقتصاد ایران یکی از بزرگترین بازارهای موازیست و این بازار به سبب نوع رویکرد مردم به ریسک در طول قرنها از وزن بالایی در سبد سرمایه گذاری ایرانیان دارد.
سال ۱۳۹۹ سالی با جهش ارزی تا کنون ۲ براری بوده است و این روند در کنار انتخابات امریکا، آخرین سال دولت در کنار مشکلات بنیادین و عدم چشم انداز مشخص از اقتصاد موجب حرکت بازارهای موازی بالاخص بازار مسکن گردیده است.
برای اولین بار در یک وبینار تخصصی در خصوص بازار مسکن ، املاک و مستغلات صحبت خواهیم کرد
بازاری که ۸۵٪ دارایی ایرانیان را تشکیل می دهد و رل اساسی در زندگی ایرانیان دارد.
متوسط نرخ مسکن درایران همواره با دلار با فراز و نشیب هایی همراه بوده استو ما سعی خواهیم کرد برای سرمایه گذاران ، خانه اولی ها و علاقمندان به متنوع سازی سرمایه گذاری در بازار مسکن تحلیل هایی را به صورت اجرایی ارایه دهیم.

یکی از رایج ترین جملات در حوزه سرمایه گذاری در مسکن

ملک همیشه رشد دارد!
این جمله هم درست است و هم غلط!
به عبارت دیگر کامل نیست!
اگر به روند حرکت بازارهای موازی نظری بیافکنیم رشد بازار ملک و البته اجاره همواره بعد از رشد بورس ، دلار و طلا قرار داشته است! این یعنی اگر فردی فقط با رویکرد کسب بازده به سرمایه گذاری در املاک نگاه کند در طی طولانی مدت از بازارهای دیگر عقب تر است!
اما با این داده ها چرا بسیاری هنوز سرمایه گذاری در ملک و املاک را ترجیح می دهند؟
1. در طول تاریخ ریسک کمتری داشته است
2. دولت نمی تواند بازار را دستکاری کند
3. ذینفعان بازار قوی دارد
4. آرامش خاطر به بار می اورد
5. قابلیت استفاده دارد
6. قابلیت ایجاد وثیقه دارد

تیپ های سرمایه گذار در بازار مسکن

سرمایه گذاران : در سطح بزرگی در بازارهای سرمایه گذاری می کنند و مسکن یکی از بازارهای سرمایه گذاری آنها ست و نگاه بازده محور شدیدی دارند

سفته بازان : ورود خروج به بازار برای کسب بازده و معاملات کوتاه مدت

سرمایه گذاران رفاه گرا: حفظ قدرت خرید، کم ریسک و ملک برای طولانی مدت

سرمایه گذاران مقتصد: خانه اولی ها

شما جزو کدام گروه هستید؟

آینده رشد مسکن مهر

مسکن مهر طرحی بود که در صورت اجرای درست آن می توانست کمک بزرگی به خانه دار شدن ایرانیان کند!
به جای حرفهای شیک که این طرح را کلا زیر سوال بردند و ان را متوقف کردند و ان هم بر سر دیدگاه های جناهی! اگر سری به مسکن مهر ها بزنید می بینید خیل عظیمی از مردم را که حداقل صاحب یک سرپناه شده اند(با تمام معایب آن)!
اما آیا سرمایه گذاری در مسکن مهر برای کسب بازده می تواند مفید باشد؟
چند نکته:
قدرت خرید ایرانیان از ۷ میلیون توامان در سال ۹۱ به ۴ میلیون در سال ۹۹ رسیده است!
این یعنی فشار برای خروج از شهرهای بزرگ برای زندگی به اطراف
این یعنی تقاضا بالا تر و بالاتر می رود!
و شما شاهد رشد در مسکن مهر هم خواهید بود
اما رشد در مسکن مهر از متوسط رشد در کلانشهرها همواره کمتر بوده است

سرمایه گذاری در بازار مسکن رابطه ای مشخص با سیکل های رونق و رکود در اقتصاد ایران دارد، اقتصاد ایران در ۱۰ سال گذشته رشد متوسط اقتصادی صفر درصدی داشته است، بخش ساختمان ایران نیز یکی از مهمترین بخش ها در تولید ناخالص داخلی است.
این امر سیکل های سرمایه گذاری در بازار مسکن ایران را متفاوت می کند

برای سازندگان
برای سفته بازان
برای تیپ های مختلف سرمایه گذار

در اقتصاد ایران به سبب نامعلوم بودن فضای نزول اقتصادی هنوز ابعاد بحران مشخص نیست! در صورت ادامه دار بودن تحریم ها و تولید نقدینگی توسط دولتها کماف سابق شاهد تقاضایی عجیب در بازارهای موازی خواهیم بود و این امر بر بازار مسکن نیز تاثیر خواهد گذاشت!
همانطور که در چند ماه گذشته می بینیم روند معاملات کاهشی اما قیمت ها افزایشی.
از تهران تا تبریز ، از نور تا نوشهر همه و همه جا تحت تاثیر قرار گرفته اند!

وثیقه گذاری ملک و اهمیت آن در سرمایه گذاری

درست است که بازده ملک در طول دهه ها شاید از دلار و طلا و بازار سرمایه کمتر بوده باشد(کلی ، در برخی بازه ها تقدم و تاخر وجود دارد) اما ملک با سند ۶ دانگ در اقتصاد تورمی اکثیری است که شما می توانید با آن اهرم بسازید!
آن هم در سیستم بانکی ایران که وثیقه زده است!
با وجود وثیقه ملکی و با داشتن صورتهای مالی خوب شما می توانید تا معادل وبک خود وام دریافت کنید و این یعنی فرصت!
یکی از مواردی که بدان در سرمایه گذاری املاک دقت نمی شود داشتن سند ۶ دانگ است که برای وثیقه ملکی بودن نیاز اشت

بازار ملک و انتخابات امریکا

شاید خیلی نامانوس باشد که چه رابطه ای بین بازار املاک و مستغلات در ایران و انتخابات امریکا در کمتر از یک ماه آینده وجود دارد؟
متاسفانه چه بخواهیم یا نخواهیم اقتصاد ایران به انتخابات امریکا گره زده شده است! این گره زده شدن اقتصاد را در تعلیقی عمیق فرو برده است و عدم چشم انداز مشخص تعلیقی در بازارهای ایجاد کرده!
تعلیقی که سرمایه ها را از بورس به سمت بازار دلار و سکه و ملک رهنمون ساخته است!
البته در بخش مسکن به سبب سرمایه بر بودن، نقدشوندگی کمتر نسبت به بازار خودرو، ارز و طلا هنوز شاهد رشد همانند آن بازارهای نیستیم!
با آمدن بایدن و ترامپ شاهد تفاوت بازی سرمایه گذاران خواهیم بود!
با ترامپ به دوران تعلیق تا انخابات ۱۴۰۰ خرداد ایران
و با بایدن کاسته شدن فشار تا حدی بر بازار ارز و طلا

در وبینار روز پنجشنبه سعی می کنیم اثرات هر انتخاب و سناریو های محتمل را بر روی بازار املاک بررسی کنیم!

هزینه ساخت خانه چطور محاسبه می‌شود؟
در برآورد هزینه ساخت خانه و قیمت ساخت هر مترمربع از آن باید عوامل دیگری را که در امر قیمت‌گذاری دخیل هستند، بررسی کرد.
به طور کلی هزینه ساخت آپارتمان در تهران را عواملی از این دست تعیین می‌کنند:
* محل اجرای پروژه ساخت و کیفیت آن
* مقدار زیربنا
* نقشه اجرایی سازه شامل ستون‌ها و تیرها
* نقشه معماری شامل طراحی داخلی واحدها، لابی، آشپزخانه، پاگرد و نمای ساختمان
* مقدار آهنی که مصرف می‌شود
* نوع اسکلت سازه ساختمان
*  ایرانی یا خارجی بودن مواد اولیه مصرفی
* نوع و شکل امکانات رفاهی و تجهیزات ساختمانی شامل بام‌باغ (روف گاردن)
قیمت ساخت هر مترمربع ساختمان به تفکیک
از جمله بخش‌های مهم کار ساختمان‌سازی، ساخت سقف و ستون بتنی و فلزی ، نازک‌کاری و سفت‌کاری است. قیمت‌ها به تفکیک هر یک از مراحل کار ساختمان‌سازی و به تومان است.
هر مترمربع سقف و ستون بتنی شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
۶۰۰٫۰۰۰ تا ۸۰۰٫۰۰۰ تومان
هر مترمربع سقف و ستون فلزی شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
۶۷۰٫۰۰۰ تا ۸۷۰٫۰۰۰ تومان
هر مترمربع سفت‌کاری ساختمان شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
۹۵۰٫۰۰۰ تا ۱٫۲۵۰٫۰۰۰ تومان
هر مترمربع نازک‌کاری ساختمان شامل هزینه مصالح و هزینه اجرا
۹۵۰٫۰۰۰ تومان به بالا
هزینه دستمزد اجرای هر مترمربع ساختمان (استادکار به اضافه‌ کارگر) در هر متر بنای مفید و غیرمفید بدون مصالح
۵۵۰٫۰۰۰ تومان به بالا
منبع : کلید

متوسط قیمت مسکن در تهران به بیش از ۲۴ میلیون تومان رسید!
این امر نشان از عدم مچ شدن بازار مسکن (فعلا) با دلار ۲۶۰۰۰ توامای در شهریور نشان می دهد!
چند سناریو محتمل است:
بازار مسکن اعتقادی به دلار بالای ۲۹ تومانی ندارد لذا تا انتخابات امریکا معاملات کم و قیمتها پتانسیل رشد ندارند
دوم اینکه روند افزایش قیمت در شهرهای بزرگ در حال حرکت به بازده بیشتر در اطراف تهران است

در شرایط بحران اقتصادی در ایران و تشدید تورم و عدم قطعیت به آینده اقتصاد ، سرمایه گذاری در املاک و مستغلات به سبب عدم توانایی دولت  ها برای تعیین دستوری قیمت ها یک مامن به حساب می آید، در این سالها هم مخصوصا سال ۱۳۹۹ بعد از ریزش بازار سرمایه املاک و مستغلات به  عنوان پوشش ریسک و ذخیره سودها کاربرد زیادی یافته است

یکی از مواردی که ذهنیت بسیاری را در ایران در خصوص بازار سرمایه به خود مشغول کرده است این سوال است:
آیا به دوران رکود نزدیک شده ایم؟
این سوال برای سازندگان
تامین کنندگان
ذینفعان
خانه اولی ها
سرمایه گذاران حرفه ای
سرمایه گذاران رفاه گرا
سفته بازان
و …
به وجود آمده است!

در جواب این سوال باید سه عامل را دقیق رصد کرد
اول: نقدینگی
دوم: بازارهای موازی و حرکت آنها
سوم: نرخ بهره

در وبینار روز پنجشنبه به تحلیل و تاثیر موارد فوق بر بازده این بازار و آینده آنها خواهیم پرداخت

با فاصله ای بسیار زیاد ساخت یک ویلا در این شرایط فوائد بیشتری دارد تا خرید ویلای آماده
اول. کیفیت مصالح
دوم. حاشیه سود بالای درخواستی سازندگان
سوم. مذاکره برای قیمت بهینه برای زمین

افزایش ۱۵ درصدی نرخ سیمان که دو روز قبل اعلام شد اگرچه نمی تواند تاثیر چندانی بر قیمت تمام شده مسکن بگذارد اما یک بار دیگر جو روانی ناشی از تاثیرپذیری نهاده های ساختمانی از نرخ ارز را تشدید کرد.

آنطور که فروشندگان مصالح ساختمانی می گویند با ابلاغیه انجمن سیمان از روز ۱۷ مهرماه قیمت هر پاکت سیمان حدود ۱۰۰۰ تومان گرانتر به دست مصرف کننده می رسد. البته این رشد به دلیل افزایش قیمت کیسه های پروپیلن بوده و در واقع نرخ سیمان بالا نرفته است. با این حال زمزمه هایی مبنی بر افزایش کرایه حمل و نقل هم شنیده می شود.

با این حساب سیمان که تا هفته گذشته ۲۰ هزار تومان فروخته می شد و با هزینه های حمل و نقل حدود ۲۲ هزار تومان به دست سازندگان می رسید حالا ۲۱ هزار تومان فروخته می شود و تا به دست مصرف کننده برسد ۲۳ تا ۲۴ هزار تومان تمام خواهد شد.

اما افزایش تدریجی قیمت مصالح ساختمانی، نگرانی سازندگان را از عمیق تر شدن رکود ساخت و ساز در پی داشته است.

سازندگان مدعی هستند که بازار آهن آلات، رانتی و انحصاری شده و نرخها از کشورهای حوزه خلیج فارس هم بالاتر رفته است.

مضافا اینکه این روزها تهیه آهن آلات و فولاد کار آسانی نیست و سازندگانی که دستشان زیر سنگ است مدعی هستند که فروشندگان دائما دبه می کنند.

حالا دیگر محاسبه قیمت تمام شده هر متر مربع واحد مسکونی چندان آسان نیست. البته برخی سازندگان عنوان می کنند که قیمت تمام شده ساخت به بالای ۵ میلیون تومان در هر متر مربع رسیده و مشخص نیست دولت چگونه می تواند مسکن ملی را با قیمت متری ۲.۵ تا ۳.۵ میلیون تومان به دست متقاضیان برساند.

قیمت میلگرد از کیلویی ۴۲۰۰ تومان در اواخر سال گذشته به حدود ۱۴ هزار تومان در هر کیلوگرم رسیده است. تنها در یک ماه گذشته میلگرد کیلویی ۲۰۰۰ تومان افزایش یافته است.

قیمت سیم و کابل هم با افزایش ۲۰ تا ۳۰ درصدی مواجه شده و موتور آسانسور رشد ۴۰ درصدی را نشان داد. با نوسانات نرخ دلار، قیمت مصالح هم روز به روز در حال تغییر است.

فعالان صنعت ساختمان می گویند که بهمن ماه سال گذشته تا پایان مرحله سفت کاری یک واحد مسکونی حدود یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان تمام می شد اما الان فقط هزینه خرید و حمل میلگرد تا پای کارگاه یک میلیون و ۲۰۰ هزار تومان آب می خورد. منبع: ملک رادار

طبق قانون بانک مرکزی، افرادی که برای خرید مسکن به وام نیاز دارند باید به بانک مسکن مراجعه کنند. تا چندین سال قبل، ماجرا به این ترتیب بود که افراد باید حساب سپرده یک‌ساله باز کرده و در سرمایه‌شان تغییری ایجاد نمی‌کردند تا پس از یک سال، بانک مطابق دستورالعمل، مبلغ وام را به آن‌ها بدهد. حالا اگر نمی‌توانستید برای خرید خانه یک سال صبر کنید در تنگنا قرار می‌گرفتید. به همین دلیل، اوراق تسهیلات مسکن از سوی مدیران بانک ایجاد شد تا شما بتوانید زودتر از موعد به وام مسکن دست پیدا کنید. به‌طورکلی با پرداخت مبلغی برای خرید اوراق مسکن نسبت به حالت عادی در دریافت وام اولویت می‌یابید.شما می‌توانید به سه روش، اوراق مسکن را معامله کنید. راه اول، افتتاح حساب صندوق پس‌انداز یکم، پس‌انداز مبلغ ۴۰ میلیون تومان به مدت یک سال و پس‌ از آن دریافت مبلغ ۱۲۰ میلیون تومان (۸۰ میلیون وام + ۴۰ میلیون اصل سپرده) در قالب وام با بهره بین ۱۰ تا ۱۲ درصد که مشخص است. راه دوم، به یکی از شعب بانک مسکن مراجعه کرده و اقدام به افتتاح حساب ممتاز با سود سپرده ۹ درصد کنید. در این حالت، شما باید حداقل ۲۷ میلیون تومان را برای سه ماه نگه‌ دارید و پس از آن بانک به ازای هر ۲۷ میلیون تومان در نوبت اول ۳ برگه حق تقدم تسهیلات مسکن و پس‌ از آن به ازای همان مبلغ در هر ماه یک برگه دیگر را به سپرده‌گذار خواهد داد. لازم به ذکر است که این اوراق ۱۵ام هرماه به سپرده‌گذار اعطا می‌شود و پس از انجام فرایندهای اداری از اول ماه بعد این اوراق قابلیت معامله در بازار را دارند.

اندازه موفقیت شما به وسیله قدرت اشتیاقتان، اندازه رویاهایتان و اینکه چگونه در طول راه با ناامیدی کنار می‌آیید، مشخص می‌شود.

رابرت کیوساکی

تصرف عدوانی ؛ اصطلاحات رایج بازار مسکن
اگر مال یا ملکی به صورت غیر قانونی و بدون رضایت مالک از تصرف او خارج شود، این موضوع اصطلاحاً تصرف عدوانی نامیده می‌شود. به عنوان مثال در بازار مسکن اگر شخصی بدون رضایت مالک مسکن آن را تصرف کرده و در آن زندگی کند، می‌گویند تصرف عدوانی صورت گرفته است.

عرصه و اعیان
در بازار مسکن به زمینی که یک ملک در آن ساخته می‌شود عرصه و به بخش‌های ساختمانی ساخته شده در آن اعیان گفته می‌شود. اعیان از نظر حقوقی هر آن چیزی است که در یک زمین ساخته شده باشد. به عنوان مثال در مجتمع‌های آپارتمانی به زمینی که واحدها در آن بنا نهاده شده‌اند، عرصه و به واحدهای ساخته شده اعیان می‌گویند.

کار شما ساختن پول نیست. کار شما پیدا کردن مشکلی است که باید حل شود.

رابرت کیوساکی

شرق یا غرب؟

البته این سوال در دید اول شاید بیشتر سیاسی به نظر بیاید اما ما قصد داریم به بررسی روند رشد قیمتها در شرق و غرب اطراف تهران بیافکنیم!
به عنوان مثال ، کردان، کرج، تهراندشت، سهیلیه ، هشتگرد در غرب بهترند برای سرمایه گذاری یا دماوند و پردیس و طول جاده هراز در شرق؟
البته جواب این سوال می تواند کمی دلی باشد!
مثلا منظره دماوند را بسیاری بر همه چیز ترجیح می دهند و بسیاری سهولت رفت امد به کردان!
اما یک نکته:
رشد غرب تهران همواره از شرق تا کنون بیشتر بوده!
اما غرب تهران بعضا در برخی مناطق با مشکل آب و البته افزایش خشگی روبروست که در شرق نیز بعضا وجود دارد اما کمتر!

در وبینار روز پنجشنبه در این خصوص بیشتر صحبت خواهیم کرد

پایان کار ساختمان چیست؟
پروانه ساختمان مجوز اصلی برای شروع ساخت و ساز است پس از اتمام عملیات ساختمانی، در صورتی که ساختمان مورد تایید شهرداری باشد و مواردی همچون خلافی یا بدهی نداشته باشد، شهرداری مدرکی تحت عنوان پایان کار به مالک می‌دهد. این مدرک پایان عملیات ساختمانی را تایید می‌کند. پس از آنکه احداث ساختمان به پایان برسد٬ مالک باید از شهرداری درخواست صدور گواهی پایان کار را بخواهد تا با بازدید مامور و کارشناس فنی مشخص شود که مقررات قانونی و فنی مربوط به ساختمان سازی رعایت شده است. پس از احراز مطابقت بنا با پروانه ساختمان و نقشه صادر شده توسط کارشناس شهرداری و احراز رعایت مقررات قانونی و فنی مربوطه، شهرداری طی یک فرآیند اداری و فنی، اقدام به صدور پایان کار ساختمان با توجه به شناسنامه فنی ملک می نماید.
* پایان کار ساختمان پیش نیاز صدور سند برای ساختمان است.
* اخذ گواهی پایان کار، مالکین ساختمان یا قائم مقام قانونی یا وکیل قانونی آن ها می باشد.
* زمانی که فروشنده یا سازنده ملک به تعهد خود جهت اخذ پایان کار اقدام نکند می توان الزام وی را از دادگاه اخذ نمود.
* برای هر نوع عقد رسمی در دفترخانه اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی نیاز به پایان کار وجود دارد.
* هزینه گواهی پایان کار بستگی به کاربری ملک، متراژ زمین، تعداد طبقات و … دارد.
* هزینه های اخذ گواهی پایان کار با دارنده سند و مالک است مگر آنکه کسی بنا به دلیلی این تعهدات مالی را پذیرفته باشد.
* گواهی پایان کار باید شامل درج مشخصات کامل ساختمان اعم از متراژ عرصه، اعیان و طبقات ساختمان با مشاعات و کاربری های اجزای ساختمان و… صادر شود.
* امکان صدور سند مالکیت مجزا برای هر یک از واحد‌های احداث شده در ساختمان فقط توسط گواهی پایان کار وجود دارد.
* تا وقتی که ساختمان گواهی پایان کار نداشته باشد انتقال رسمی سند از طریق دفاتر اسناد رسمی امکان پذیر نیست.

دلار در مرز ۳۲۰۰۰ تومان است

اما متوسط متر مربع قیمت ملک در تهران در شهریورماه ۲۴۰۰۰ تومان!
یا سرمایه گذاران در بازارهای دیگر همانند ملک اعتقادی به دلار ۳۱ ندارند
یا ملک آماده افزایش قیمت برای بعد از انتخابات و آمدن ترامپ است
و یا بسیاری دست به عصا هستند تا با آمدن بایدن و ریزش دلار اقدام به خرید ملک کنند!
همه اینها یعنی ریسک و تعلیق بازار ملک تا ۲۰ روز آینده!

یک دوراهی مهم برای بسیاری در سرمایه گذاری وجود دارد!
ویلا بخریم (شمال، اطرف شهر ها ) یا یک آپارتمان!
این نوع تصمیم گیری بیشتر برای سرمایه گذاران رفاه گرا ایجاد می شود!
ویلا هزینه های خاص خود را دارد از نگهبانی(درصورت شهرکی نبودن)، عدم استفاده از رهن در هنگام خرید و سرفینگ تورمی تا استهلاک!
اما ملک قدرت وثیقه گذاری در کنار استفاده از وام مسکن و البته استفاده بهینه از رهن را دارد!
اما برای سرمایه گذار رفاهگرا ممکن است داشتن اوقات خوش در یک ویلای اطراف تهران ، یا شمال از تمام موارد فوق جذاب تر باشد!
اما اگر مقتصد صرفه جو هستید! حتما بیشتر به آپارتمان فکر کنید!